1.資産運用計画書等の策定
資産運用会社は、投資運用ガイドラインに従い、中期(３年)の環境見通しのもとに、本投資法人の資産運用に関する各種課題と対応方針及びポートフォリオの資産規模、新規取得計画、保有資産運用計画等から構成される中期運用計画を策定します。
更に、中期運用計画に基づき毎年の環境見通しを踏まえ、概ね以下の内容に係る年間運用計画を定めます。
<年間運用計画の内容>
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 年間運用方針 | 1年間の資産運用の外部成長及び内部成長の基本方針、投資運用リスクの状況と課題対応方針等 |
| 新規取得・売却計画 | 年間末の資産規模並びに各用途及び地域別の資産構成比の計画、新規取得計画、売却計画等 |
| 保有資産運用計画 | 保有資産に係る賃貸計画、管理計画、修繕計画、収支計画等 |
| 資金調達計画 | 借入れ、投資法人債（短期投資法人債を含みます。）の発行及び新投資口の発行等の具体的な資金調達計画 |
| 配当計画 | 年間及び各決算期の配当水準の計画 |
2.運用のモニタリング
資産運用会社は、資産運用計画書等をもとに、ポートフォリオの運用状況、個別不動産の賃貸状況、運営管理状況、修繕及び設備投資状況等についてモニタリングします。
資産運用計画書等に従った運用を行うために、収支、賃貸状況及び修繕工事等に関する実績と予算の検証、収益向上、経費削減等に関してプロパティ・マネジメント会社と定期的に協議を行います。
3.プロパティ・マネジメント会社の選定
資産運用会社は、運用資産の所在地、用途、テナント属性等に応じて、個別に最適なプロパティ・マネジメント会社を選定します。
選定にあたり、候補会社の経営状態、業務実績、組織体制、報酬水準、社内における利益相反取引及び競合取引の防止策等の項目を総合的に検討します。
スポンサー企業及びスポンサー企業グループをプロパティ・マネジメント会社として選定することが適切と判断される場合には、資産運用会社の利益相反取引規程等に基づく所定の手続に従って、選定が行われます。
4.プロパティ・マネジメント会社の評価
資産運用会社は、定期的に(原則として一年毎に)、プロパティ・マネジメント会社の運営実績を評価します。その結果に応じて、プロパティ・マネジメント会社に対し改善の指示等を行うほか、プロパティ・マネジメント会社の変更を検討します。
5.リーシング方針及びテナント選定
マーケット動向、テナント動向を把握し、適正な賃貸条件の検討と、プロパティ・マネジメント会社を活用した優良テナントの確保に努めます。
テナントの選定にあたっては、賃料水準、賃貸借契約期間、敷金の額、業種、テナント構成、要求賃貸面積等を総合的に判断します。
6.修繕及び設備投資に関する方針
運用資産の収益の維持及び向上を図ることを目的として、運用資産の状態及び特性、賃貸市況、テナントのニーズを考慮して策定した資産運用計画書等に従い、修繕及び設備投資を行います。
7.付保方針
災害、事故等による建物の損害及び収益の減少、対人・対物事故による第三者からの損害賠償によるリスクを回避することを目的として、損害保険(火災保険、賠償責任保険、利益保険等)及び地震保険等を付保します。
- a 損害保険
運用資産の規模、用途、周辺環境等の特性を考慮した上で付保を決定します。 - b 地震保険
地震発生の可能性とそれに基づき予想される個別不動産及びポートフォリオ全体への影響と、保険料等の負担の収益への影響等を比較検討した上で付保を決定します。
8.売却方針
運用資産については、中長期での運用を基本方針として取得の上保有し、原則として短期的な売却を行わないものとします。ただし、以下の点を総合的に勘案した上で、効率的な運用及び運用の安定性に資すると判断される場合には、売却を検討します。
- a 長期の不動産市場
- b 将来における収益予想
- c 資産価値の増減及びその予測
- d 運用資産の所在地域の将来性及び安定性
- e 運用資産の劣化又は陳腐化リスク及びそれらに対するコスト予測
- f ポートフォリオの構成
